Październikowe dane Biura Informacji Kredytowej nie pozostawiają złudzeń – Polacy rzucili się na kredyty mieszkaniowe. Blisko 11 miliardów złotych pożyczonych w jeden miesiąc to historyczny rekord, który dobitnie pokazuje, że po „epoce lodowcowej” z 2022 roku rynek wszedł w fazę gwałtownej odwilży, a wręcz upału.
Eksperci wskazują na dwa główne silniki tego wzrostu: obniżki stóp procentowych, które zwiększyły zdolność kredytową Polaków, oraz stale rosnące ceny nieruchomości, które windują średnią kwotę kredytu w okolice pół miliona złotych. Biorąc pod uwagę rosnące wynagrodzenia, moment na zakup jest dobry.
Jednak w tej atmosferze powszechnego optymizmu i rekordowych wolumenów łatwo ulec „owczemu pędowi”. Decyzja o kredycie na 25 czy 30 lat to jedno z najważniejszych zobowiązań w życiu. Fakt, że banki chętniej pożyczają pieniądze, nie zwalnia nas z obowiązku chłodnej kalkulacji.
Czym zatem kierować się, myśląc o zaciągnięciu kredytu hipoteczne w tak „rozgrzanym” otoczeniu rynkowym? Oto najważniejsze zasady bezpiecznego zadłużania się.
1. Nie myl zdolności kredytowej z realnymi możliwościami
To, że bank wyliczył Twoją zdolność kredytową na 600 tys. złotych, nie oznacza, że musisz wykorzystać tę kwotę co do grosza. Bankowa analiza opiera się na algorytmach i regulacjach (np. Rekomendacji S), ale nie uwzględnia Twoich indywidualnych planów życiowych, takich jak chęć zmiany pracy na mniej płatną, ale bardziej satysfakcjonującą, planowanie powiększenia rodziny czy kosztowne hobby.
>> PRZECZYTAJ TAKŻE <<
Zasada: zostaw sobie bufor. Rata kredytu nie powinna pochłaniać więcej niż 30-40% Twojego miesięcznego dochodu netto. Im ten wskaźnik niższy, tym bezpieczniej dla Twojego domowego budżetu w razie nieprzewidzianych wydatków.
2. Pamiętaj, że stopy procentowe to sinusoida
Obecny boom kredytowy jest napędzany m.in. przez niższe stopy procentowe. To naturalne, że cieszymy się z niższej raty dziś. Jednak historia (i to ta całkiem niedawna, z lat 2021-2022) uczy, że okresy taniego pieniądza nie trwają wiecznie. Kredyt bierzesz na kilka dekad, a w tym czasie stopy procentowe mogą – i niemal na pewno będą – się zmieniać.
Zasada: przeprowadź własny „stress test”. Oblicz, ile wynosiłaby Twoja rata, gdyby oprocentowanie wzrosło o 2, 3, a nawet 5 punktów procentowych. Czy nadal będziesz w stanie ją spłacać bez drastycznego obniżania standardu życia? Rozważ też oferty z okresowo stałym oprocentowaniem, które kupują Ci spokój na pierwsze 5-10 lat spłaty.
3. Mieszkanie to nie tylko rata kredytu
Średnia kwota kredytu zbliżająca się do 475 tys. zł oznacza zakup drogiej nieruchomości. Wielu debiutantów na rynku popełnia błąd, patrząc na koszt mieszkania wyłącznie przez pryzmat raty kredytowej.
Zasada: do comiesięcznych obciążeń dolicz czynsz administracyjny (który rośnie wraz z inflacją i kosztami energii), rachunki za media, podatek od nieruchomości oraz ubezpieczenie mieszkania. Pamiętaj też o kosztach wykończenia lub remontu – te potrafią zaskoczyć i często przewyższają wstępne kosztorysy nawet o kilkadziesiąt procent.
4. Wkład własny to Twoja tarcza
Choć banki kuszą możliwością sfinansowania nawet 90% wartości nieruchomości, a programy rządowe czasem pozwalają na brak wkładu własnego, to matematyka jest nieubłagana: im wyższy wkład własny, tym mniejszy kredyt, niższa rata i – co kluczowe – niższy całkowity koszt odsetkowy.
Zasada: staraj się zgromadzić jak największy wkład własny, idealnie powyżej 20%. Dzięki temu nie tylko zmniejszysz zadłużenie, ale też unikniesz dodatkowych kosztów, takich jak ubezpieczenie niskiego wkładu, i zyskasz lepszą pozycję negocjacyjną w banku (niższą marżę).
5. Poduszka finansowa ważniejsza niż kiedykolwiek
W obliczu rekordowych cen mieszkań pokusa, by „wyskrobać” z konta ostatnie oszczędności na wkład własny i opłaty okołokredytowe (notariusz, prowizje), jest ogromna. To jednak stąpanie po cienkim lodzie. Wejście w posiadanie nieruchomości z zerowym stanem konta oszczędnościowego to prosta droga do kłopotów przy pierwszej awarii samochodu czy utracie pracy.
Zasada: zanim podpiszesz umowę kredytową, upewnij się, że poza środkami na zakup, masz odłożoną „poduszkę finansową” – równowartość minimum 3-6 miesięcy Twoich wydatków. To fundusz na czarną godzinę, którego nie wolno ruszać na zakup nowej kanapy do salonu.
Rekordowe wyniki akcji kredytowej w październiku pokazują, że Polacy chcą i mogą kupować mieszkania. To dobra wiadomość dla gospodarki. Jednak jako indywidualny kredytobiorca, nie daj się ponieść euforii tłumu. Kredyt hipoteczny ma być narzędziem do realizacji marzeń o własnym domu, a nie kulą u nogi, która przez kolejne 30 lat będzie źródłem nieustannego stresu. W czasach rekordów na rynku, rekordowy powinien być przede wszystkim Twój rozsądek.
